2024年，在空置率上升租金下行的喧囂中，冷庫行業的研究者在思考，投資者在觀察，經營者在探索，冷庫產業的新時代正在開啟，叢林法則，勝者為王。

冷庫作為冷鏈物流的重要基礎設施，在技術、產品、服務的不斷完善過程中，冷庫的產業價值也在持續升級，圍繞冷庫核心節點形成了眾多產業生態體系，成為支撐經濟發展的重要支柱。

2024年，一系列政策措施為冷庫產業的發展帶來更大動力：新一輪大規模設備更新和智能化改造，為冷庫產業技術裝備升級帶來難得的契機；超長期特別國債的發行將支持基礎設施建設和產業升級，推動經濟增長，提振市場信心，提高市場流動性和穩定性；培育和發展新質生產力將促進冷庫產業整體降本增效提質。

根據中冷聯盟整理網絡不完全信息，截至2024年5月新開工和在建冷庫項目超過80個，包含冷鏈物流產業園區、食品生產加工配送基地、中央廚房項目、冷鏈供應鏈基地、倉儲保鮮設施等，累計投資金額接近600億元，行業投資熱情依然高漲。

長期來看，大冷庫時代正在來臨。冷庫對于食品和農產品產業的價值貢獻越來越突出，對于經濟的穩定與發展價值越來越大，對于保供穩價的社會效益越來越高，盡管冷庫行業高增長率、高利潤率的發展階段暫時過去，但長期價值導向將再次掀起冷庫行業新的發展高潮。

冷庫行業的顯性成本由建設成本與運營成本組成。其中建設成本包含土建工程、制冷系統、保溫系統、地面處理以及其他費用等；運營成本包含水電支出、人工費用、設備維護、固定資產折舊、財務費用、營業稅費及其他費用等。冷庫顯性成本普遍在提高，對行業運營模式提出較大考驗。

冷庫行業的隱性成本包括設備的不兼容、效率的低下、管理的內耗、決策的失準等，隱性成本更加不易被發覺、不易被量化，但能夠對冷庫行業的發展產生不利影響。

冷庫行業的顯性增長曲線由冷庫租賃收入、冷鏈物流服務收入、其他增值服務收入以及土地增值收益等構成。租金下行周期內，冷庫租賃收入受到較大影響，傳統冷鏈物流服務價格競爭較為嚴重，物流用地屬于國有建設工業用地，其溢價率和增值空間相對較小，顯性成本增加與收入預期減弱合力作用下，冷庫行業對開辟新的增長曲線具有強烈的需求。

隱性增長曲線也被稱為第二增長曲線，來源于企業的未雨綢繆，來源于“天晴時修屋頂”，來源于“開著飛機換引擎”，需要發揮企業文化和管理的價值，發揮員工的創新創造力，才能更好地打造隱性增長曲線。在同質化競爭嚴重的當前，冷庫行業如何打造隱性增長曲線成為未來競爭的關鍵。

二十年前，外資企業將物流地產的概念引入國內。近幾年，在一系列冷鏈政策的支持下，地方政府、國有企業、民營企業、外資企業紛紛聚焦冷庫市場，多方資本涌入冷鏈基礎設施建設。如今，冷庫租金一降再降，甚至出現“零租金”，是否預示著行業“躺賺”階段已經過去了？

正如查理·芒格所說，宏觀是我們必須接受的，微觀才是我們能有所作為的。冷庫供給已經從“有沒有”階段發展到“優不優”階段，高水平的運營將提升冷庫溢價能力，冷庫從選址規劃到設備維護、溫濕度管理、庫存管理、信息管理、安全管理等，通過科學合理的精益運營提升行業價值。投資邏輯轉變讓冷庫行業走進新的發展階段。

品牌是企業實力、質量、信譽的靈魂，是避免同質化競爭、尋求差異化發展的關鍵，任何一個行業發展到一定階段都需要走品牌化之路。冷庫行業盈利難度增加之時，也是行業品牌化發展契機來臨之日。

當前冷庫行業品牌建設薄弱，龍頭企業缺失，市場集中度不高，亟需打造一批高價值品牌，創建冷鏈IP，提升行業競爭力，激活企業生命力，引領和帶動行業高質量發展。品牌意識的喚醒將開啟行業競爭新賽道。

冷鏈物流產業鏈長、業務場景多、服務需求多樣，影響冷庫發展的因素也較為復雜，需要從整體、全局系統地看行業發展脈絡，從中規避風險、尋找機會，企業才能少走錯路、彎路，在正確的發展道路上闊步前行。

為幫助企業看清市場形勢、洞察行業趨勢、把握市場機會，中冷聯盟每年舉辦冷庫產業年會，邀請冷庫全產業鏈相關企業，聚焦企業關心關注的問題，共論共謀長期發展之道。年會上曾發布《中國冷庫十年發展報告》、《中國冷庫百強企業數據調研報告》、《中國冷庫企業十大背景研究報告》等，發起“共建綠色冷庫”倡議、“綠色冷庫行動”倡議等。2024年，依據中冷聯盟第三批團體標準工作計劃，正在起草制定《冷庫制冷系統設計及施工管理要求》、《冷庫保溫系統設計及施工管理要求》兩項團體標準，推動冷庫行業健康有序發展。